Seguro obrigatório do condomínio: a sua casa está mesmo protegida?
A lei só obriga ao seguro de incêndio — os danos por água, o roubo e o recheio ficam de fora. O que cobre o condomínio, o que só o seu multirriscos cobre, e os erros de capital que anulam o seguro.
"O condomínio já tem seguro, por isso a minha fração está protegida." É das frases que mais ouvimos — e das mais perigosas. Metade das vezes, não é verdade. E quando é, protege muito menos do que se pensa.
Vamos arrumar as três peças: o que a lei obriga, o que o condomínio costuma ter, e o que só um multirriscos seu cobre.
Atualizado em agosto de 2026 · Silvares Mediação de Seguros Lda · ASF n.º 417448548/3
O que a lei realmente obriga
Em Portugal, para prédios em propriedade horizontal (apartamentos), é obrigatório o seguro de incêndio — cobre cada fração e as partes comuns. A obrigação existe desde o regime da propriedade horizontal (Decreto-Lei n.º 268/94) e pode ser cumprida de duas formas:
- Cada condómino segura a sua fração (incêndio), e o condomínio segura as partes comuns; ou
- O condomínio contrata um seguro do edifício inteiro — e depois reparte o custo pelos condóminos, pela permilagem.
Se o condómino não fizer o seguro, o administrador deve fazê-lo por ele e cobrar-lhe o custo. Na prática, muitos condomínios têm um seguro do edifício; muitos outros só têm as partes comuns; e alguns não têm nada em condições. A única forma de saber é pedir a apólice ao administrador — tem esse direito.
E atenção ao detalhe que quase ninguém verifica: o seguro obrigatório é só de incêndio (e fenómenos associados, como explosão). Não é obrigatório cobrir danos por água, tempestades, roubo ou responsabilidade civil. Um prédio "com seguro em dia" pode estar coberto apenas contra incêndio.
Incêndio obrigatório vs multirriscos: a diferença que interessa
O multirriscos habitação é o seguro que de facto protege o dia a dia de uma casa — e é o que os bancos exigem quando há crédito habitação. A diferença para o seguro obrigatório é grande:
| Situação | Incêndio (obrigatório) | Multirriscos |
|---|---|---|
| Incêndio, explosão | ✔ | ✔ |
| Rutura de canos / danos por água | ✘ | ✔ |
| Tempestade, inundação | ✘ | ✔ |
| Roubo do recheio | ✘ | ✔ (com recheio) |
| Vidros partidos | ✘ | ✔ |
| Responsabilidade civil familiar | ✘ | ✔ (na maioria) |
| Quebra de eletrodomésticos por causas cobertas | ✘ | depende do plano |
O sinistro mais frequente numa casa portuguesa não é o incêndio — são, de longe, os danos por água: o cano que rebenta, a máquina que verte, a infiltração do vizinho de cima. Nada disso está no seguro obrigatório.
Edifício, fração e recheio: quem paga o quê
Num apartamento, há três camadas — e cada sinistro cai numa delas:
- Partes comuns (telhado, fachada, escadas, elevador): seguro do condomínio.
- A sua fração (paredes interiores, pavimentos, canalizações próprias, cozinhas e roupeiros encastrados — o "imóvel"): o seguro do edifício do condomínio pode cobrir, se existir e se o capital chegar; senão, o seu multirriscos-imóvel.
- O recheio (móveis, roupa, eletrodomésticos, computadores): só o seu seguro cobre. O condomínio nunca cobre o que está dentro de casa.
O caso clássico: rebenta um cano seu e alaga o teto do vizinho de baixo. O arranjo do seu cano e da sua casa é com o seu multirriscos (danos por água); o estrago no vizinho é pago pela cobertura de pesquisa de avarias e responsabilidade civil — que só existe se o seu seguro a tiver. Sem seguro próprio, paga tudo do bolso.
Os dois erros de capital que anulam o seguro
1. Segurar pelo valor de mercado. O capital do imóvel deve ser o custo de reconstrução (valor por m² de construção), não o valor de compra e venda — o terreno não arde. Segurar 300.000 € de "valor de mercado" quando a reconstrução custa 150.000 € é pagar prémio a dobrar sem ganhar nada.
2. Subsegurar. O inverso é pior: se o capital seguro é metade do custo real de reconstrução, a seguradora pode aplicar a regra proporcional — paga só metade de qualquer dano, mesmo dos pequenos. Um teto de 4.000 € vira uma indemnização de 2.000 €.
Com os custos de construção a subirem como subiram nos últimos anos, há milhares de apólices antigas subseguradas sem os donos saberem. É uma das verificações que fazemos no Check-up de Seguros — gratuito.
Checklist rápida para quem vive em condomínio
- Pedir ao administrador a apólice do condomínio: existe? cobre só partes comuns ou o edifício todo? só incêndio ou multirriscos? que capital?
- Confirmar se a sua fração está coberta por essa apólice ou se precisa de seguro próprio do imóvel;
- Ter sempre seguro próprio do recheio + responsabilidade civil + danos por água — o condomínio nunca cobre isto;
- Verificar o capital de reconstrução (não o valor de mercado) e atualizá-lo;
- Com crédito habitação: confirmar que o seguro exigido pelo banco não está nem a mais nem a menos.
Em resumo
O seguro obrigatório de incêndio cumpre a lei. O multirriscos habitação é que protege a casa. E a combinação certa depende do que o seu condomínio já tem — coisa que se descobre em dez minutos com as apólices em cima da mesa.
Traga-nos a sua e a do condomínio: dizemos-lhe o que está duplicado, o que falta e quanto custa fechar os buracos. Peça uma simulação ou passe pelo escritório.